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张井文 与北京市 平谷区 王辛庄镇贾各庄村民委员会租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市 第三中级人民法院

民事判决书

(2014)三中民终字第10290号
上诉人(原审被告)张井文,男,1963年4月25日出生。
委托代理人李吏民北京圣运律师事务所律师。
委托代理人张志辉(张井文之子),1986年10月20日出生。
被上诉人(原审原告)北京市 平谷区 王辛庄镇贾各庄村民委员会,住所地 北京市平谷区 王辛庄镇贾各庄村。
法定代表人:徐春清,村主任。
委托代理人王海兰北京平济律师事务所律师。
委托代理人于志军,男,1970年6月27日出生。
上诉人张井文因与被上诉人北京市 平谷区 王辛庄镇贾各庄村民委员会(以下简 称贾各庄村委会)租赁合同纠纷一案,不服平谷区人民法院(2014)平民初字第00172号民事判决书,向本院提起上诉。本院依 法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
2013年12月,贾各庄 村委会向原审法院起诉称:2001年9月30日,贾各庄 村委会与张井文签订养殖小 区场地租赁协议,该协议约定:张井文 租赁第二小区第3-4排第5-8栋大棚,期限为50年,协议第5条约定,在租赁期间,乙方建 舍必须遵照五统一的原则,即服从统一规划、统一标准、统一格式、统一管理、统一防 疫等方面的有偿服务……。如有随 意改变使用用途或随意改建或私搭乱建者,按违约处理,并收回土地使用权,张井文 在租赁的场地私自改建和扩建,违反了此协议,贾各庄 村委会有权收回土地使用权;且第八条约定,在租赁期内,如遇国家占地,乙方必须无条件拆除,其造成的经济损失,甲方不负任何责任。为了服 从平谷区政府的整体规划,贾各庄 村委会经村民代表大会表决通过,依据《村民委员会组织法》决定对 本集体进行整体规划,需要占 用包括张井文承租土地在内的土地,涉及41个承包户。从2013年10月至今,40个承包 户已经与我们达成协议,只有张 井文未与贾各庄村委会达成协议。根据《村民委员会组织法》和双方所签订《租赁协议》,已经符 合解除合同的条件,张井文 应立即腾退土地,故贾各 庄村委会起诉要求:1、判令解 除贾各庄村委会、张井文于2001年9月30日签订的《养殖小 区场地租赁协议》;2、判令张 井文立即腾退土地。
张井文 在原审法院答辩称:第一、我们所 签订的土地租赁协议是双方的真实意思表示,贾各庄 村委会已交付租赁场地,张井文 也按约定向贾各庄村委会交纳租赁费,租赁协 议是合法有效的,贾各庄村委会在2013年12月31日收取 张井文交纳的租金,后贾各庄村委会又于2014年1月4日将给付的租金退回,2002年,我方在 西边的粪场建了5间雏鸡舍,也是贾 各庄村委会同意的。第二、根据合同法第93条和94条的规定,我们签 订的租赁协议不符合约定和法定的解除条件。第三、我们签 订的租赁协议在村民组织法也没有规定可以随意解除与承包人签订的租赁协议,也不具备合同解除权。第四、贾各庄 村委会解除合同协议实质上是征地拆迁,其应该 按照有关法律法规的规定进行,而不是 以解除合同来代替拆迁,故贾各 庄村委会的诉求没有事实和法律依据,法院应 依法驳回贾各庄村委会的诉讼请求。
原审法院经审理查明:2001年9月30日,贾各庄村委会、张井文签订《养殖小 区场地租赁协议》。该协议载明:出租方 贾各庄村民委员会(以下简称甲方),承租方张井文(以下简称乙方);经甲、乙双方充分协商,在甲方 兴建的三个养殖小区内(第一养猪小区、第二养猪小区、第三养羊小区),乙方租 赁场地进行养殖业经营,经协商 并达成如下协议:一、租赁地点第二小区第3-4排5-8号栋,每栋1亩,共计4亩。二、租赁期限为50年,自2002年1月1日至2051年12月31日。三、租金:第一年免收租赁费,第2至第20年即2003年1月1日至2021年12月31日,每年每亩300元;第21年至第40年即2022年1月1日至2041年12月31日每年每亩400元;第41年至50年即2042年1月1日至2051年12月31日每年每亩500元。四、交款方式为上交款,2002年12月31日前交 齐第二年的租金300元,以后每年的12月31日前交 齐下个年度的租金,按时缴纳,不得违约,如有拖欠,按应交款数额的1‰作为滞纳金(以天计算)加收,超期30天不付款,甲方有 权收回乙方的使用权,并按违约处理。五、在租赁期间,乙方建 舍必须遵照五统一的原则,即服从统一规划、统一标准、统一格式、统一管理、统一防 疫等方面的有偿服务。如有违 反统一防疫的规定,使疫情扩散,造成他人的经济损失,必须全额赔偿。如有随 意改变使用用途或随意改建或私搭乱建者,按违约处理,并收回土地使用权。六、租赁期间,乙方必 须遵照国家有关法律、法令及地方法规,合理合法经营,且甲方不加干涉,如有违法行为,乙方自 己承担全部责任。七、在租期内,甲方提供水源、电源,其发生 的连接及使用所发生的费用由乙方自负,并按水、电表所 显示的实际使用数额按月将水、电费及 时上交甲方财务部。八、在租期内,如遇国家占地,乙方必须无条件拆除,其造成 的经济损失甲方不负任何责任。国家占 地因其给予的地上附着物圈舍方面的补偿归乙方所有;土地及水、电、路各方 面的补偿费归甲方所有。九、在租赁期内,经甲方 同意并签订补充协议后,乙方可 以转租或赠与他人。补充协 议与本协议具有同等法律效力,租期内 乙方的子女及亲属享有继承权。十、此协议甲、乙双方共同遵守执行,如发生单方违约,一切经 济损失由违约方负责赔偿,并向守 约方交纳违约金四仟元。十一、在租期内,如遇人 力不可抗拒的因素,造成本 协议不能正常履行时,本协议自行终止。十二、此协议一式叁份,甲、乙双方各执一份,存档一份。甲方签字盖章,乙方由 刘秋良代签等内容。后双方 按租赁协议履行。2012年11月8日,北京市 发展和改革委员会作出京发改(2012)1846号关于平谷区二号地(三期)土地一 级开发项目建议书(代可行性研究报告)的批复,该批复载明:建设地点:平谷区 王辛庄镇贾各庄村,东至岳各庄西街、西至洳 河东侧规划绿地、南至北环路(平谷)、北至贾各庄北街。具体用 地范围由规划管理部门确定等内容。张井文 所租赁的场地在此范围。2013年1月22日,北京中 资房地产土地评估有限公司提前介入对张井文所租赁的场地进行勘察,并作出 了北京市房屋估价勘查表,确认了 所占地拆迁的面积及进行财产登记,张井文 在此表上进行签字确认。2013年2月21日,北京市 土地整理储备中心平谷区分中心、北京市 基础设施投资有限公司向北京中资房地产土地评估有限公司作出中标通知书,确定北 京中资房地产土地评估有限公司为平谷区二号地(三期)土地一 级开发项目拆迁评估中标人。2013年8月27日,北京市 平谷区人民政府会议纪要载明:关于二号地(二期、三期)土地一 级开发项目协调会会议纪要,副区长 刘晓光主持会议,形成如下意见:1.王辛庄 镇抓紧组建领导机构,进一步 细化拆迁补偿安置方案。同时要 做好拆迁补偿政策解读、镇村干部培训、宣传发 动等各项前期工作,营造良好舆论氛围。2.北京市 基础设施投资有限公司负责二号地(二期)安置房 地块拆迁补偿资金保障,并会同 王辛庄镇做好拆迁补偿资金的监管。3.二号地(二期)安置房 地块非住宅拆迁涉及的补偿资金,由区国 土分局会同区拆迁办负责梳理核算,并于2013年8月30日报区政府审定。4.鉴于二 号地定向安置房项目涉及部分三期地块非住宅拆迁,原则同 意定向安置房地块的非住宅拆迁沿用三期地块已中标服务机构。具体拆 迁范围由北京市基础设施投资有限公司确定。5.王辛庄 镇尽快摸清二号地(二期)定向安 置房地块范围内的21户住宅基本情况,制定拆 迁工作方案等内容。2013年9月11日北京 市国土资源局平谷分局京国土平(2013)157号关于二号地(二期、三期)安置房 地块拆迁有关问题请示载明:一、为加快 安置房地块拆迁进程,建议由 王辛庄镇贾各庄村采取“村民自治、自我腾退”方式进 行安置房地块的非住宅拆迁工作(不含村集体资产)。二、腾退补 偿费用由北京市基础设施投资有限公司负责,具体包括:(一)补偿总额(评估价值、奖励、补助);(二)不可预见费:给予村 集体补偿总额上浮10%作为不可预见费;(三)拆迁服务费:按补偿总额1.2%计算;(四)拆除服务费:按每平米20元计算等内容。2013年10月11日,贾各庄 村委会作出了贾各庄 村回迁楼地块非住宅拆迁实施方案,该方案载明:拆迁范围、拆迁模式、组织机构、拆迁服务机构确定、拆迁补偿政策、工作流程、工作时间安排、工作要 求等内容并召开了全体村民代表临时会议,通过了 贾各庄 村回迁楼地块非住宅拆迁实施方案。后中标 人对张井文租赁的场地作出北京市 集体土地房屋拆迁估价结果通知单,即中资拆估字2013第003号-W-1-004-1中(即20号正式建筑面积286.55平方米、临时面积5.28平方米 及违章建筑面积90.75平方米,含装修、设备及 附属物补偿价共计351756元,重置成新价上浮55%(不含青苗和果树)为187002元,总计538758元)、中资拆估字2013第003号-W-1-004-2中(即18号正式建筑面积291.76平方米、临时建设面积55.8平方米 及违章建设面积78.4平方米,含装修、设备及 附属物补偿价共计234063元,重置成新价上浮55%(不含青苗和果树)为121123元,总计355186元)、中资拆估字2013第003号-W-1-004-3中(即19号正式建筑面积379.6平方米,含装修、设备及 附属物补偿价共计272680元,重置成新价上浮55%(不含青苗和果树)为149974元,总计422654元)、中资拆估字2013第003号-W-1-004-4中(即17号正式建筑面积379.6平方米,含装修、设备及 附属物补偿价共计255124元,重置成新价上浮55%(不含青苗和果树)为140319元,总计395443元)。后中标 人又作出中资拆估字2013第003号-W-1-004第一次查遗补漏总价24127元,第二次查遗补漏总价65892元。至此,张井文上述总价为1802060元。2013年12月,张井文 通过邮政储蓄银行向贾各庄村委会交纳2014年的租金1200元。2014年1月4日,贾各庄 村委会将张井文交纳的租金退回。2014年2月8日,北京市 发展和改革委员会作出京发改(2014)272号关于平谷区二号地(二期)土地一 级开发项目建议书(代可行性研究报告)的批复,该批复载明:建设地点:平谷区新平西侧,东至新城西路、西至岳各庄西街、南至北环路(平谷)、北至贾各庄北街。具体用 地范围由规划管理部门确定等内容。现贾各 庄村委会诉至法院,要求:1.判令解 除贾各庄村委会、张井文于2001年9月30日签订的《养殖小 区场地租赁协议》;2.判令张 井文立即腾退土地。张井文 持答辩理由不同意贾各庄村委会的诉讼请求,但其对 扩建的部分是贾各庄村委会同意的辩解未提供相关证据。
原审法 院经审理后认为:当事人 可以约定一方解除合同的条件,解除合 同的条件成就时,解除权 人可以解除合同。本案中,张井文 在租赁场地西边建雏鸡舍,超出了租赁范围,张井文 辩称是经过贾各庄村委会同意的,贾各庄 村委会对此否认,张井文对此辩解未提供相关证据,故法院 对张井文的辩解不予采信,张井文私自扩建,依据双方签订的《养殖小 区场地租赁协议》中第五条的规定,贾各庄 村委会有权收回土地使用权,且该协 议中的第八条亦规定:在租期内,如遇国家占地,乙方必须无条件拆除,其造成 的经济损失甲方不负任何责任,国家占 地因其给予的地上附着物圈舍方面的补偿归乙方所有,土地及水、电、路各方 面的补偿费归甲方所有。现双方 当事人在合同履行期间,因出现 平谷区二号地二期、三期土 地一级开发需占用张井文租用的场地的特殊情形,也是符 合双方协议成就时的条件以及张井文已在北京市 房屋估价勘察表进行签字确认,故贾各 庄村委会要求解除租赁协议、立即腾退土地的诉求,于法有据,法院予以支持。因解除 协议张井文未提出反诉要求给付补偿的费用,故对张 井文地上物的补偿费用,本案不予涉及,张井文 应另行主张权利。据此,于2014年7月判决:一、解除贾 各庄村委会与张井文于二〇〇一年九 月三十日签订的《养殖小 区场地租赁协议》。二、张井文 于判决生效后三十日内将租赁的土地腾退给付贾各庄村委会。
判决后,张井文不服,提起上诉,主要上诉意见如下:原审判 决认定张井文私自扩建,将是否 存在扩建行为的举证责任分配给张井文,没有事实和法律依据;贾各庄 村委会也没有证据证明本案存在政府依法征地的事实;原审判 决依据租赁合同第5条和第8条解除合同,没有事实和法律依据。基于上述理由,请求撤销原判,发回重审或依法改判。贾各庄 村委会同意原审判决。
本院经 审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实,有双方当事人的陈述,养殖小 区场地租赁协议,京发改(2012)1846号文件,北京市 房屋估价勘察表,中标通知书,北京市 平谷区人民政府会议纪要,京国土平(2013)157号请示,贾各庄 村回迁楼地块非住宅拆迁实施方案,投票表决报告单,北京市 集体土地房屋拆迁估价结果通知单,邮政储 蓄银行汇款收据,京发改(2014)272号文件等在案佐证。
本院认为:当事人 可以约定一方解除合同的条件,解除合 同的条件成就时,解除权 人可以解除合同。贾各庄 村委会与张井文签订的《养殖小 区场地租赁协议》第八条规定:在租期内,如遇国家占地,乙方必须无条件拆除,其造成 的经济损失甲方不负任何责任,国家占 地因其给予的地上附着物圈舍方面的补偿归乙方所有,土地及水、电、路各方 面的补偿费归甲方所有。根据本案查明的事实,现出现 平谷区二号地二期、三期土 地一级开发需占用张井文租用的场地的特殊情形,符合双 方约定的解除合同的条件。同时,张井文已在北京市 房屋估价勘察表进行签字确认。故贾各 庄村委会要求解除租赁协议、立即腾退土地的请求,有法律依据,本院予以支持。原审判 决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依据《中华人 民共和国民事诉讼法》第一百 七十条第一款第(一)项之规定,本院判决如下:
驳回上诉,维持原判。
原审案件受理费70元,由张井文负担(于本判 决生效后七日内交纳)。二审案件受理费70元,由张井文负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审判长 张玉娜代理审判员邓青菁代理审判员刘向飞
二〇一四年十一月二十日
书记员胡潇

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