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北京金 泰正餐饮有限公司诉北京政 泉控股有限公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

北京市 朝阳区人民法院

民事判决书

(2016)京0105民初11033号
原告(反诉被告)北京金 泰正餐饮有限公司,住所北 京市海淀区成府路35号商业服务楼(东源大厦)4层东侧。
法定代表人:朴桂英,总经理。
委托代理人奚望北京君展律师事务所律师。
被告(反诉原告)北京政 泉控股有限公司,住所北 京市朝阳区大屯里317号。
法定代表人:贾鑫,董事长。
委托代理人王泽波,男,1976年12月14日出生,汉族,该公司职员,住公司宿舍。
委托代理人张秋华,女,1980年9月15日出生,汉族,该公司职员,住公司宿舍。
原告(反诉被告)北京金 泰正餐饮有限公司(以下简称金泰正公司)与被告(反诉原告)北京政 泉控股有限公司(以下简称政泉公司)租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法由 审判员文怡昊独任审判,公开开庭进行了审理,书记员 秦雅维担任法庭记录。金泰正 公司委托代理人奚望、政泉公 司委托代理人张秋华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金泰正公司诉称:2015年1月6日,我公司 与政泉公司签订租赁合同,约定我 公司租赁政泉公司所有的北京市朝阳区大屯里金泉港A-405铺位用于餐饮经营。合同签署后,我方依 约定支付了政泉公司租金、保证金、宣传推广费、向物业 支付了物业管理保证金、公用事业费保证金、物业服务费、装修管理费、装修押金等费用,并委托 设计公司就承租铺位进行了装修设计。2015年1月13日,政泉公 司向我方发出交场通知书,通知我们在2015年1月15日办理交场手续。2015年1月15日,我们委 托相关工作人员按时前往政泉公司处办理手续,但该公 司无法提供消防、环评等证明文件,标的物 不符合租赁合同约定的交付标准。我方当 即拒绝接收交付。之后我 公司多次与政泉公司联系,要求对 方提供有关单证,完成交付,但政泉公司没有履约,反而在2015年4月16日单方 通知我们将原定开业时间推迟至2015年7月18日。时至今日,标的物 所在物业尚未开张营业。经多次沟通,政泉公 司既不能交付标的物、履行合同,又不退 还我们支付的费用,我们只好诉至法院,要求:1、解除双 方之间签订租赁合同。2、政泉公司返还2015年6月1日至7月1日的租金87 120元、宣传推广费7260元、租赁保证金261 360元。3、政泉公 司赔偿物业管理保证金141 570元,公共事业费保证金7260元,物业费47 190元,装修管理费21 780元,装修押金8万元,4、政泉公司支付违约金30451元, 5、政泉公 司赔偿我方装修设计费30万元, 6、政泉公 司赔偿我方律师费2.5万元。
政泉公司辩称:双方租赁合同在2015年4月27日就已经解除了。解约原 因在于金泰正公司,该公司 拒不接受租赁场地,经我们 催告一直不接受,我方依 约行使合同解除权。根据合同约定,在我方 行使单方解除权的情况下,租赁保证金不退,原告还应赔偿相当于3个月租金的违约金,金泰正 公司交纳的费用不足以抵扣,所以不同意退还。金泰正 公司无权要求我方赔偿诉讼请求第三项中的费用,因为这 些费用是物业公司收取的,我方只 收取了诉讼请求第二项中的费用,关于违约金、装修设计费、律师费,因为我 方没有违约行为,所以不同意支付。
政泉公司提出反诉称:我公司 与金泰正公司于2015年1月6日签订租赁合同,约定金 泰正公司承租北京市朝阳区大屯里金泉港A-405铺位用于餐饮经营,租期八年。签约后 我们如约履行了自己的义务,但对方 不仅逾期支付租赁保证金、首月租金,而且在 收到交场通知书后拒绝进场接收商铺。其行为 严重侵害我方权益,故提出反诉请求如下:1、确认双方租赁合同于2015年4月27日解除。2、金泰正 公司支付违约金261360元。3、金泰正 公司支付逾期付款违约金557.57元。
金泰正 公司针对反诉辩称:不同意 政泉公司的反诉请求。违约的是他们,他们无 法交付合适的标的物,导致我 方无法使用房屋。我方不存在违约,故不同意支付违约金。关于逾期付款违约金,我方确 实有逾期付款的情况,但只逾期了几天,而且已 经得到了对方的豁免。
经审理查明:2015年1月6日,政泉公司作为甲方,与乙方 金泰正公司签订租赁合同,约定甲方出租金泉港(位于朝阳区大屯里315、316、318号楼的商业中心)A405铺位给乙方,租赁面积726平方米,用于乙 方经营坦坦大炉品牌的餐饮业务。租赁物 业的交付标准见主合同附件三,该指标 需符合双方达成一致的交付条件,否则乙 方有权不接收场地。租赁期限自2015年6月1日到2023年5月31日止。在乙方 交纳租赁保证金的条件下,甲方应 向乙方交付物业,交付时 间以甲方书面通知为准,如因甲 方原因未能在约定的交付日交付租赁物业的,乙方同 意交付日向后顺延,起租日亦向后顺延。装修期 为租赁物业交付日起90天,该期间内,乙方无须支付租金、宣传推广费,但公用事业费、装修管 理费等其他费用仍需支付。起租日为2015年6月1日,自该日起,乙方须支付租金、宣传推广费、物业管理费、公用事 业费等一切费用。首月租 金应于本合同签订后五日内一次性支付。从第二 个月起每月租金按照固定租金和浮动租金二者取高的方式计算。除首月 租金外的各月租金,乙方应 于第一个工作日或之前向甲方支付。为保证乙方忠实履约,乙方应 于本合同签订后五日内支付甲方租赁保证金261 360元。乙方应 在支付租金时一并向甲方支付宣传推广费,该费用标准为10元每平方米每月。甲方委 托物业管理公司对金泉港进行物业管理,乙方承 诺按照甲方及物业公司的规定支付以下费用:1、向物业 管理公司支付物业管理费,标准为65元每平米每月,按合同 约定的租赁面积计算,首期物 业费应于物业交付当日支付,之后乙方应于每月25日前支 付下月物业管理费。2、租赁物业交付五日前,一次性 向物业管理公司支付相当于三个月物业管理费的物业管理费保证金。3、在租赁物业交付日前,一次性 向物业管理公司支付相当于三个月物业管理费金额的物业管理费保证金。4、乙方应 按公用事业单位或物业管理公司指定的期限和方式支付水费、动力电费、照明电费、燃气费、供暖费 等乙方应承担的能源费用。按照合 同约定的交付期限,甲方应 提前三个工作日通知乙方进行租赁物业实物交付,乙方应 在甲方书面通知的日期,前往租 赁物业进行接收、验收,验收完 成后双方签署物业移交记录单等。在乙方 完全履约的情况下,甲方未 按合同约定交付租赁物业的,每逾期一日,按乙方 已付款万分之二向乙方支付违约金,逾期超 过三十个工作日,乙方有权解除本合同。本合同 因甲方原因解除时,乙方有 权要求甲方返还租赁保证金余额,甲方赔 偿乙方因违约造成的损失,包括但不限于赔偿金、诉讼费、律师费、滞纳金等。乙方未 按约定支付租金、补足租 赁保证金或支付宣传推广费的,每逾期一日,按照应 缴款项的万分之四支付违约金。
2015年1月15日,金泰正 公司支付了政泉公司2015年6月1日至6月30日的租金87 120元、宣传推广费7260元、租赁保证金261 360元。2015年1月13日,政泉公 司向金泰正公司发送交场通知书,主要内 容为通知金泰正公司于2015年1月15日10时委派 人员到北京市朝阳区大屯里317号金泉时代26层办理 商铺交接手续及相关交场手续。2015年4月16日,政泉公 司向金泰正公司发送告知函一份,主要内容为:1、我司整 体项目开业时间调整至2015年7月18日。2、我司商 业项目正式定名为“金泉港”,请对外 宣传时使用此名称。2015年7月15日,政泉公 司向金泰正公司发送关于解除金泉港-A405商铺租赁合同的函件,主要内容为:根据双 方签订的租赁合同,我司多 次通知你方最晚于2015年4月17日之前接收商铺,但你方 无正当理由未在我司要求的最后期限接收。鉴于你方严重违约,我司根 据租赁合同行使约定解除权,现郑重通知你方,双方签 订的关于金泉港-A405商铺的租赁合同已于2015年4月27日解除,我司收 回商铺另行出租,保证金不予退还,同时你 方应赔偿违约金261 360元,并赔偿 我司全部经济损失。
另查,金泰正 公司还向政泉公司支付了物业管理保证金141 570元,但金泰 正公司主张的装修管理费、装修押金、公共事 业保证金和物业费均未支付政泉公司。现双方 争议的租赁物业仍空置,物业所 在金泉港至今未开业。
上述事实,有租赁合同、告知函、发票联、收据、当事人 陈述等在案佐证。
本院认为:金泰正 公司与政泉公司签订的租赁合同是双方真实的意思表示,不违反 法律法规的强制性规定,合法有效。双方均 应按照合同约定严格履行自己的义务。针对涉案商铺的交付,金泰正 公司以商铺不符合合同中约定的交付条件为由拒绝接收商铺。但该公 司的证据材料不足以说明政泉公司提供的商铺不符合合同中约定的接收条件,金泰正 公司逾期不接收商铺,迟延支付约定费用,其行为构成违约。金泰正 公司租赁的商铺所在的金泉港项目原定2015年6月1日开业,后政泉 公司单方通知开业日期延迟至2015年7月18日,至本案开庭时,上述项目仍未开业。金泰正 公司与政泉公司签订《租赁合同》的合同 目的系为经营餐饮行业,但因金 泉港项目长期无法正式营业,导致租 赁合同的标的物不能正常使用,政泉公 司的行为构成违约。在租赁 合同履行过程中,金泰正 公司及政泉公司均存在违约行为,且根据约定,双方依 据对方的违约行为尚不足以具备合同约定的单方解除权。现金泉 港项目无法正常开业,租赁合 同的合同目的无法实现,本院认 为该合同应以解除为宜。政泉公 司应退还金泰正公司交纳的租金、租赁保证金、宣传推广费、物业管理保证金。关于物业管理保证金、公用事业费保证金、物业服务费、装修管理费、装修押金,依据租赁合同约定,金泰正 公司将上述费用交至物业管理部门,其应向相应部门主张。关于违约责任,金泰正 公司与政泉公司在《租赁合同》履行过 程中均存在违约行为,故本院 对双方所主张的违约金均不予支持,同时金 泰正公司基于政泉公司违约责任所主张的装修设计费、律师费 损失缺乏事实和法律依据,本院亦不予支持。综上,依照《中华人 民共和国合同法》第九十七条的规定,判决如下:
一、解除原告(反诉被告)北京金 泰正餐饮有限公司与被告(反诉原告)北京政 泉控股有限公司于二〇一五年 一月六日签订的《租赁合同》。
二、被告(反诉原告)北京政 泉控股有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告(反诉被告)北京金 泰正餐饮有限公司二〇一五年 六月一日至七月一日的租金八万七千一百二十元、宣传推 广费七千二百六十元、租赁保 证金二十六万一千三百六十元、物业管 理保证金十四万一千五百七十元。
三、驳回原告(反诉被告)北京金 泰正餐饮有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告(反诉原告)北京政 泉控股有限公司的全部反诉请求。
如未按 本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人 民共和国民事诉讼法》第二百 五十三条之规定,加倍支 付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8541元,原告(反诉被告)北京金 泰正餐饮有限公司负担4270元,被告(反诉原告)北京政 泉控股有限公司负担4271元(本判决 生效之日起七日内交纳),反诉受理费2614元,由被告(反诉原告)北京政 泉控股有限公司负担(本判决 生效之日起七日内交纳)。
如不服本判决,可在判 决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对 方当事人的人数提出副本,上诉于 北京市第三中级人民法院。
审判员文怡昊
二〇一七年四月十日
书记员禹雷

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