| | |

贵阳南 明中建钢模有限公司、XX修理合 同纠纷二审民事判决书

贵州省 贵阳市中级人民法院

民事判决书

(2016)黔01民终5235号
上诉人(原审被告):贵阳南 明中建钢模有限公司,住所地 贵州省贵阳市南明区甘荫塘倒牌坊1号。
法定代表人:李燕,该公司经理。
上诉人(原审被告):XX。
上列二 上诉人共同委托诉讼代理人:罗飞贵州富迪律师事务所律师。
上列二 上诉人共同委托诉讼代理人:杨洋贵州富迪律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):中国建 筑第四工程局工程机械厂,住所地 贵州省贵阳市南明区中曹路2号。
法定代表人:曾璞,该公司总经理。
委托诉讼代理人:苏承锐北京盈科(贵阳)律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王乾應北京盈科(贵阳)律师事务所律师。
原审第三人:贵阳南 明新金宇钢模有限公司,住所地 贵州省贵阳市南明区甘荫塘上坝路中小企业基地。
法定代表人:李军,该公司经理。
委托诉讼代理人:张涛贵州福谦律师事务所律师。
原审第三人:中铁十 一局集团有限公司贵州分公司,住所地 贵州省贵阳市云岩区关刀岩黔灵半山小区B5栋1单元4楼1号。
法定代表人:汤英杰,该公司经理。
原审第三人:贵阳宏 俊环星机械有限公司,住所地 贵州省贵阳市南明区甘荫塘上坝路中小企业基地。
法定代表人:刘艾平,该公司经理。
原审第三人:贵阳红 星奥克机械有限公司,住所地 贵州省贵阳市南明区甘荫塘上坝路中小企业基地办公楼1楼。
法定代表人:刘艾平,该公司经理。
原审第三人:贵州辰 鑫顺汽车修理有限公司,住所地 贵州省贵阳市南明区甘荫塘上坝路。
法定代表人:胡德琴,该公司经理。
上诉人贵阳南 明中建钢模有限公司(以下简称“中建钢模公司”)、XX因与被上诉人中国建 筑第四工程局工程机械厂(以下简称“中建四局机械厂”)、原审第三人贵阳南 明新金宇钢模有限公司(以下简称“新金宇公司”)、中铁十 一局集团有限公司贵州分公司(以下简称“中铁十 一局贵州分公司”)、贵阳宏 俊环星机械有限公司(以下简称“宏俊环星公司”)、贵阳红 星奥克机械有限公司(以下简称“红星奥克公司”)、贵州辰 鑫顺汽车修理有限公司(以下简称“辰鑫顺汽修公司”)租赁合同纠纷一案,不服贵 州省贵阳市南明区人民法院(2016)黔0102民初3806号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后,依法组 成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
中建钢模公司、XX共同提出上诉请求:一、撤销原判第一、二、三项;二、改判驳 回被上诉人的诉讼请求;三、本案一、二审涉 诉费用由被上诉人承担。事实及理由:原审第 三人新金宇公司租用涉案场地系经过被上诉人中建四局机械厂及其前身中国建筑第四工程局建筑材料构件厂(以下简称“中建四局构件厂”)同意的行为。从2012年10月至2016年4月都是 新金宇公司直接向被上诉人中建四局机械厂及其前身中建四局构件厂支付,中建四 局机械厂及其前身中建四局构件厂也多次向新金宇公司出具《收费通知单》。且原审第三人中铁十 一局贵州分公司、宏俊环星公司、红星奥克公司、辰鑫顺 汽修公司使用涉案场地被上诉人也是知晓的。根据《中华人 民共和国合同法》第二百 二十四条之规定,被上诉 人事实上已经同意原审第三人租用涉案场地,故上诉 人与被上诉人签订的租赁合同不应当解除。
中建四 局机械厂答辩称:一、中建四 局机械厂对于上诉人主张其将诉争房屋租赁权转让给新金宇公司不予认可,因为上 诉人并未向被上诉人提出过任何合同权利义务转移的情况,新金宇 公司缴纳场地费是履行合同的方式,中建四 局机械厂认可的合同履行主体为中建钢模公司及XX;二、从合同约定来看,场地租 赁均为上诉人自己进行金属加工。上诉人 并没有提供证据证明被上诉人知道转租的事实,应承担 举证不能的责任,故请求法院驳回上诉,维持原判。
新金宇公司答辩称:新金宇公司于2012年10月成为 租赁合同的实际承租人。
中铁十 一局贵州分公司、宏俊环星公司、红星奥 克公司及辰鑫顺汽修公司均未答辩。
中建四 局机械厂向一审法院起诉请求:一、解除原告与被告XX于2015年6月15日签订的《场地续租合同》;二、两被告 立即归还原告位于贵阳市南明区甘荫塘上坝路的场地14336.5平方米、房屋232.5平方米;三、两被告从解除《场地续租合同》之日起按每月36422.5元的标 准向原告支付房屋、场地占 用费至归还场地、房屋时止;四、案件受 理费由被告承担。
一审法院认定事实:2005年12月22日,中建四局构件厂(甲方)与中建钢模公司(乙方)签订《场地租赁合同》,合同约定:“一、甲方同 意将位于贵阳市甘荫塘上坝路甲方使用的国有土地生产用地中现有空闲场地(砖厂及大板长线台座)约1万平方 米租给乙方自行修建金属结构加工厂及附属设施并经营管理和使用。未经甲 方许可不能移作它用或转租。二、场地面 积及计交租金时间:预计1万平方米(以双方 认可的现场测量图范围为准,该图经 双方签字盖章作本合同附件)。甲方在2006年3月1日前完成场地内搬迁,并移交给乙方。2006年5月1日起计收租金。三、租期:十年(即2006年5月1日至2016年4月30日),如合同期满后,乙方在 同等条件下享有优先续租的权利。四、租金:第一、二年按1.50元/平方米·月计算,以后每两年按0.20元递增。租金每 月初按月向甲方缴交。”。该合同 附件双方签字认可的场地面积为10290.50㎡,房屋232.50㎡。后双方于2008年3月20日又签订《场地(房屋)租赁合同》一份,约定甲 方将坐落于贵阳市南明区上坝路闲置场地(房屋)出租给乙方使用,场地面积共4046平方米,期限为8年,自2008年5月1日至2016年4月30日止。租赁期间每月租金6878.20元,场地1.70元/平方米,每两年递增0.20元。合同还约定“第四条、乙方租用该场地(房屋)的用途为生产、加工、仓储,不能另做其他用途。第五条、租金交款方式:甲方每月收取一次(先收后用),乙方应 于接甲方收款通知单10日内向 甲方主动交纳租金。第六条、本合同系补充合同,押金在2005年12月22日所签合同已交。第八条、乙方如需转租该场地(房屋),必须征 得甲方书面同意,并向甲 方交纳年租金总额10%手续费后,方可转租。”上述合同签订后,双方按合同履行至2016年4月30日。2015年6月15日,中建四局机械厂与XX签订《场地续租合同》,约定XX与中建 四局构件厂分别于2005年12月22日、2008年3月20日签订 位于贵阳市甘荫塘上坝路的国有生产用地约1万平方米和4046平方米的租赁合同于2016年4月30日到期,中建四 局机械厂同意将两块地继续租赁给XX经营和使用,并将原 两个合同合并为一个续签合同。两块地约14046平方米(以原合同面积为准),XX续缴租金时间为2016年5月1日起至2031年4月30日止,租期为十五年。租金第一、二年按2.5元/平方米·月计算,以后每两年递增一次,两年期 限届满以届满前的租金为基础递增20%,以此类推。租金每 月初按月向甲方缴交。2016年3月29日,中建四 局机械厂向被告方发出解除合同函件,以被告 方存在擅自修建办公楼、钢架设 施等拆改变动场地结构以及非法转租等违约情况,作出解除2005年12月22日、2008年3月20日中建 四局构件厂与被告签订的租赁合同以及中建四局机械厂与XX于2015年6月15日签订的《场地续租合同》。庭审中,被告方认可在2015年2月、3月将租赁的部分闲置场地转租给第三人红星奥克公司及中铁十 一局贵州分公司,辰鑫顺 汽修公司是被告方准备自己开办的,尚未挂牌正式营业。被告方于2015年7月7日、8月7日在贵 阳晚报刊登甘荫塘上坝路3000平米大 型钢结构厂房的招租广告。中建钢模公司于2006年3月28日向中 建四局构件厂发函称:我公司 租赁贵厂土地后,因公司 生产经营需要建设办公楼面积约400500平方米,员工宿舍600700平方米,其他设施用房400平方米。中建四 局构件厂同意该申请并盖章确认。2007年9月4日,中建四 局总公司批复同意将中建四局构件厂在内等8家企业 产权无偿划转中建四局机械厂。2008年11月20日,中建四 局构件厂登报注销公告,并于2008年12月30日注销营业执照。2009年11月20日,中建四 局机械厂办理贵阳市南明区甘荫塘上坝路工业用途69797.06㎡的土地使用证(证号:筑国用(2009)第23630号)。原告诉 请的第三项房屋占用费标准计算方式为:2005年12月22日签订 的租赁合同中场地面积10290.5平方米,房屋面积232.5平方米加上2008年3月20日签订 的租赁合同场地面积4046平方米。按照房屋(场地)续租合同约定,第一、二年统一按2.5元/平方米·月计算,即(10290.5㎡+232.5㎡+4046㎡)×2.5元/平方米·月=36422.5元/平方米·月。
一审法院认为:合法的 民事法律关系受法律保护。原被告 签订租赁合同系双方真实意思表示,内容不 违反法律禁止性和强制性规定,合法有效,双方均 应按照合同约定履行各自的义务。原告以 被告擅自拆改变动租赁场地的结构、修建办 公楼要求解除租赁合同,法院认 为中建钢模公司于2006年申请 向中建四局构件厂建设厂房及宿舍楼,已经获得批复同意,即使中 建钢模公司建设的厂房及宿舍面积超过了申请,但在长 达近十年的时间里原告方并未提出异议,视为原 告方默认中建钢模公司的建设厂房及宿舍楼的行为,故对原 告以被告方擅自拆改变动场地要求解除合同的理由,不予采信。原告以 被告未经原告许可擅自转租为由要求解除双方的租赁合同,根据《中华人 民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意,可以将 租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人 与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人 对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人 未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”之规定,被告未 经原告许可擅自将原告所有的场地转租他人,对原告 的该项理由及解除合同诉请,予以采信。被告方 辩称原告已经在2015年签订 续租合同时就知道被告转租的事实,且被告在2015年7月7日、8月7日曾在 贵阳晚报刊登招租广告,原告理 应知道并认可转租事实。法院认为,被告自 行刊登招租的广告不具有法定的公示效力。并且,原告方在2016年3月知道转租后,在2016年3月29日即向 被告发出解除合同的函件,并于2016年6月7日向法院提起诉讼,根据最高人民法院《关于审 理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人 知道或者应当知道承租人转租,但在六 个月内未提出异议,其以承 租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。”之规定,即原告 知道或者应当知道被告转租六个月内已提出异议,并未超 过法定的诉讼时效,故法院 对被告方的抗辩理由不予采信。双方合同解除,原告要 求被告中建钢模公司及被告XX返还场地14336.5平方米及房屋232.5平方米,法院认为在2005年及2008年的两 份租赁合同中显示的乙方为中建钢模公司,在2015年6月15日签订 的场地续租合同承继前两份合同的内容,乙方为XX,从内容 及履行上来看均具有承继性质,故场地续租合同虽为XX以个人 名义与中建四局机械厂签订,但与中 建钢模公司同为乙方。对原告的该项诉请,予以支持。因被告 在诉争的场地长期经营,撤出设备、物资及 搬出租赁场地需要一定时间,法院酌 情支持被告六个月内搬出并将场地、房屋返还原告。对原告 要求的解除合同之日起至返还场地、房屋时止按每月36422.5元支付房屋占用费,于法有据,予以支持。据此,根据《中华人 民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条,最高人民法院《关于审 理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定,判决:一、解除原告中国建 筑第四工程局工程机械厂与被告XX于2015年6月15日签订的《场地(房屋)续租合同》;二、被告贵阳南 明中建钢模有限公司、XX于本判 决生效之日起六个月内将位于贵阳市南明区甘荫塘上坝路内的场地、房屋(含场地14336.5平方米、房屋232.5平方米)腾空恢复原状后返还原告中国建 筑第四工程局工程机械厂;三、被告贵阳南 明中建钢模有限公司、被告XX从解除 合同之日起按每月36422.5元的标准向原告中国建 筑第四工程局工程机械厂支付租金直至完全将上述场地归还至原告中国建 筑第四工程局工程机械厂时止。如果未 按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人 民共和国民事诉讼法》第二百 五十三条之规定,加倍支 付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元,减半收取30元,由被告贵阳南 明中建钢模有限公司、被告XX承担。
二审中,新金宇 供公司提供收费通知单6份及缴费收据45张,拟证明从2012年10月起被 上诉人就已经知晓并同意新金宇公司作为原租赁合同的实际履行人。中建钢模公司及XX质证表 示对上述证据的三性无异议,该收费 通知单系被上诉人向新金宇公司发出,证明了从2012年10月开始,原审第 三人新金宇公司成为2005年和2008年两份 租赁合同的实际承租人,法律关 系应依法认定为租赁权转让,而不是 上诉人对新金宇公司的转租行为。且从收 费通知单上可以看出,原租赁 合同约定的权利义务已由新金宇公司全部承担,上诉人 已经退出了原租赁合同关系。同时,2015年XX与被上 诉人签订的租赁合同是在新金宇公司履行完之前合同之后新订立的合同,原判以 新金宇公司作为实际承租人的违约行为解除了2015年签订 的合同违反法律规定。本案应 由新金宇公司作为共同被告进行审理,且收费 票据证明了被上诉人实际上是认可并要求新金宇公司承担承租合同义务。上诉人 并没有违约行为。中建四 局机械厂质证表示对以中建四局构件厂名义出具的通知单真实性有异议,该厂已于2008年办理了注销登记。新金宇 公司提供的证据应在一审中提交,并非新证据。且上述 证据只能证明被上诉人根据上诉人的指示向新金宇公司发出过相应的收费通知,新金宇 公司支付租金的行为系代上诉人履行支付租金的义务。二审经 审理查明的其余事实与一审认定事实一致。上述事 实有双方当事人陈述、《场地租赁合同》、《场地(房屋)租赁合同》、《场地续租合同》等证据在卷为凭,并经庭审质证,足以认定。
本院认为,本案案涉的《场地租赁合同》、《场地(房屋)租赁合同》及《场地续租合同》均系各 方当事人真实意思表示,合同内容于法不悖,应为有效,各方当 事人均应按照合同内容履行相应义务。根据《场地租赁合同》、《场地(房屋)租赁合同》的约定,未经出 租人许可承租人不得将案涉场地及房屋转租他人。原审中,上诉人 中建钢模公司及XX认可部分诉争场地于2015年2月、3月转租 给原审第三人红星奥克公司及中铁十一局,但其主 张案涉场地的租赁权其已于2012年10月转让 给原审第三人新金宇公司,系新金 宇公司进行的转租行为,故上诉人并未违约。本院认为,自2012年10月起,案涉场 地的租金即由原审第三人新金宇公司直接向被上诉人支付,即便中建四局机械厂已知晓新金宇公司从上诉人 中建钢模公司及XX处取得 案涉场地租赁权,但在新 金宇公司未就租赁内容与中建四局机械厂有特别约定的情况下,新金宇公司仍应按照《场地租赁合同》、《场地(房屋)租赁合同》的约定履行相应义务。同时,即便新 金宇公司已成为案涉场地的实际承租人,但在《场地租赁合同》、《场地(房屋)租赁合同》约定的 租期临近期满前,上诉人XX仍作为 合同相对方与被上诉人中建四局机械厂签订《场地续租合同》,因此,不论是 原审第三人新金宇公司还是上诉人中建钢模公司、XX行使的转租行为,在当事 人未举证证明该行为已取得被上诉人中建四局机械厂许可的情况下,均违反了《场地租赁合同》、《场地(房屋)租赁合同》的合同约定以及《中华人 民共和国合同法》第二百 二十四条第二款“承租人 未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”之规定,根据合 同相对性的原则,中建四局机械厂在《场地租赁合同》、《场地(房屋)租赁合同》已期满的情况下,有权要求解除其与XX于2015年6月15日签订的合同。综上,原判认定事实清楚,适用法律正确,本院依法予以维持。据此,依照《中华人 民共和国民事诉讼法》第一百七十条第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费60元,由贵阳南 明中建钢模有限公司及XX共同负担。
本判决为终审判决。
审判长王蓉
审判员田勇
代理审判员刘劼
二〇一六年十二月一日
书记员万炫兵

公告

一、本网站 公布的裁判文书均为依法公开的裁判文书,由相关 法院录入和审核,并依据 法律与审判公开的原则在互联网上予以公开。

二、本网站 裁判文书的公开为非盈利性质,公众可免费查阅;所提供 信息仅供查询人参考,内容以正式文本为准。

三、若有关 当事人对相关信息内容有异议,可向公 布法院书面申请更正或者撤回。根据有关法律规定,相关法 院依法定程序撤回在中国裁判文书网公开的裁判文书的,可通知 我司做相应处理。

友情链接:      鐧惧埄褰╃エ