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杨×与宗×农村房 屋买卖合同纠纷二审民事判决书

北京市 第三中级人民法院

民事判决书

(2016)京03民终2208号
上诉人(原审被告)杨×,男,1968年12月3日出生。
委托代理人杨景华北京京坤律师事务所律师。
委托代理人李吏民北京京坤律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)宗×,男,1957年3月17日出生。
上诉人杨×与被上诉人宗×农村房 屋买卖合同纠纷一案,因杨×不服北 京市通州区人民法院(2015)通民初字第16517号民事判决,向本院提起上诉,本院依 法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2015年7月,宗×诉至原审法院称:我于1997年将北 京市通州区潞城镇×号院内房屋卖给杨×,根据《土地管理法》及相关司法解释规定,我认为 此买卖合同应属无效,故要求确认双方于1997年所签 订的关于北京市通州区潞城镇×号院内 之房屋买卖合同无效,杨×将北京 市通州区潞城镇×号院房屋腾退给我。杨×承担诉讼费用。
杨×在原审法院辩称:一、宗×请求确 认房屋买卖合同无效没有法律依据,根据土地管理法62条等法律法规规定,农村房屋可以买卖,因此宗×可以将房屋卖与我,房屋买 卖合同合法有效。二、1999年国办发[1999]39号国务 院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知第二条规定农民的住宅不得向城市居民出售,仅仅是 政策性规定禁止城镇居民购买农村房屋,而且禁止的起算点为1999年国办发[1999]39号文件发布之后,对之前 的买卖农村房屋的合同依然有效,有关法院也认同1999年之前 买卖农村的房屋合同确认有效。我系农民身份,只是不 是涉诉房屋所在地村民,但法律 并没有禁止不同村的村民相互购买住宅,重要的是我购房是在1997年,当时城 镇居民都可以购买农村住宅,那么我 身为农民购买农村住宅更应该合法有效。三、我购买宗×房屋经宗×所在村的村委会同意,实际就 是村委会同意我继续使用涉诉房屋所占用的宅基地,宗×与我买卖的是房屋,并没有买卖集体土地,因此不 违反法律的规定。况且法 律只是禁止集体土地使用权单独转让,并没有 禁止房地一同转让。四、宗×在合法转让房屋近20年之后反悔,起诉要 求确认房屋买卖合同无效,违反诚实信用原则,而且宗×起诉目 的就是在涉诉房屋面临拆迁收回房屋获取高额补偿,并不是 无居所收回房屋居住,而我则可能因宗×的恶意诉讼无处可居,因此宗×违反诚实信用、违反公 平正义原则且无法律依据的诉讼请求不应得到支持。综上所述,请法院依法驳回宗×全部诉讼请求。另,本案已超过诉讼时效。
原审经审理查明:宗×在北京 市通州区潞城镇×号院有 宅基地及房屋一处(以下简称涉案房屋,房屋四至为东至曹×,西至胡同,南至道,北至张×),宗×系北京 市通州区潞城镇×村村民,杨×系河南省人。1997年12月,宗×(卖方)与杨×(买方)签订《宗×卖给杨×房地产契约》,主要约定宗×将涉案房屋卖给杨×,并约定杨×不享受本村福利待遇,房价6000元整,杨×已经支付给了宗×,宗×认可收到了6000元房屋价款。双方签 订的买卖合同上有涉案房屋所在村村委会盖章和村委会负责人签字。杨×称宗×出售时 宅基地上有北房三间半,现经过杨×翻建已经有十几间,现杨×的户籍地为河南,并非涉 案房屋所在村集体经济组织成员。
在审理过程中,法院传唤宗×本人到庭对宗×提交的 起诉书和授权委托书上宗×的签字 是否为本人所签进行询问,宗×本人认 可向法院提交的起诉书及授权委托书均系本人签字,并愿意 对此承担法律责任。宗×本人称 因其眼睛不好故所签的字在外形上有所差别,法院将宗×本人的陈述记录在案。
原审法院认为:公民、法人的 合法的民事权益受法律保护,任何组 织和个人不得侵犯。宅基地 使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份相联系。因杨×系河南省人,并非涉 案房屋所在村的村集体经济组织成员,不具有 涉案房屋的宅基地使用权人资格。故对于宗×要求确认与杨×的房屋 买卖合同无效的诉讼请求,理由正当,证据充分,法院予以支持。经法院调查核实,根据2012年8月13日北京 市通州区人民政府公布通政发(2012)39号文件的规定,《北京市 通州区人民政府关于确定通州区集体土地房屋拆迁宅基地面积控制标准、区位补 偿标准及有关补助费的通知》予以废止,因该文 件废止无法对本案所涉案房屋土地价值进行确定,涉案房 屋土地价值无法评估,在这情况下,涉案房 屋尚不具备腾退条件,故对于宗×要求腾 退房屋的诉讼请求,法院不予支持。宗×可在涉 案房屋土地价值可以经过评估确定的情况下,再另行处理。
据此,原审法院于2015年12月作出判决:一、确认宗×与杨×于一九 九七年十二月签订的《宗×卖给杨×房地产契约》无效;二、驳回宗×的其他诉讼请求。
判决后,杨×不服,向本院提出上诉称:一、原审判 决没有法律依据,到目前 为止没有明确法律规定禁止农民购买其他集体经济组织的农村住房,我购买的是房屋,并没有 单独购买宅基地。1999年国办发[1999]39号文仅 禁止城镇居民购买农村房屋,我购房是在1997年,身为农 民购买农村住宅合法有效。二、我使用 涉诉房屋智基地是经村集体同意的,房屋买卖契约是在宗×所在的 村委会主持下签署的,房屋买 卖契约有村委会负责人签字并加盖村委会公章。我购买 涉诉房屋的前提下,经土地 所有权人同意继续使用涉诉房屋所占宅基地,符合房地一体原则。三、原审判 决适用法律错误,1988年土地 法允许城镇居民适用集体土地建房,那么农 民使用其他集体经济组织的宅基地更应合法有效。四、原审判 决主张违背诚实信用原则的恶意诉讼风气,违背中央政策精神。五、原审程序违法,本案案情复杂、争议巨大,应适用普通程序审理。综上,请求依法撤销原判,改判驳回宗×全部诉讼请求。宗×同意原审判决。
经查,杨×称宗×出售时 宅基地上有北房三间半,现经过杨×翻建已经有十几间。宗×认可北房三间半被杨×拆除重建。
二审经 审理查明的其他事实与原审查明的事实一致,本院予以确认。
以上事实,有《宗×卖给杨×房地产契约》、村委会 证明及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为:农村宅 基地属本集体经济组织所有,应由本 村村民享有使用权。涉案契 约是农村房屋买卖合同,根据 地随房走 的原则,涉案协 议在处分涉案房屋的同时亦处分了相应的宅基地使用权。杨×并非涉 案房屋所在村集体经济组织成员,也未取 得集体土地使用权证,其与宗×所签的 买卖合同违反了法律的强制性规定,应认定为无效合同,原审法 院对此认定正确。原审法 院适用简易程序审理农村房屋买卖合同案件,并未违反法定程序,杨×该上诉 理由本院不予采信。综上,原审判决结果正确,本院予以维持。故依照《中华人 民共和国民事诉讼法》第一百 七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
一审案件受理费275元,由宗×负担(已交纳);二审案件受理费550元,由杨×负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审判长王世洋
审判员付辉
审判员王伟
二〇一六年二月二十六日
书记员张鑫

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